Mietpreisbremse: Das ändert sich für Mieter*innen & Vermieter*innen durch die Mietrechtsreform 2026
Die österreichische Bundesregierung hat ein umfassendes Mietpaket für leistbares Wohnen beschlossen, das mit 2026 weitreichende Änderungen für freie und geregelte Mietverhältnisse mit sich bringt. Ziel ist eine spürbare Entlastung am angespannten Wohnungsmarkt sowie mehr Transparenz und Planbarkeit für beide Seiten.
Kernstück der Reform sind Mietpreisbremsen, die künftig für den Großteil der Wohnungsmietverhältnisse gelten – sowohl im geregelten als auch im bislang ungeregelten (freien) Wohnmietmarkt. Nicht erfasst sind Geschäftsraummieten sowie Vollausnahmen vom Mietrechtsgesetz (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser).
Auch die Mindestbefristungen werden verlängert und Indexanpassungen dürfen künftig nur noch einmal jährlich erfolgen.
Gleichzeitig kommt es zu neuen Vorgaben für Geschäftsraummieten, strengeren Regeln für Befristungen und klaren Rückforderungsmöglichkeiten bei überhöhten Mietzahlungen.
Die Neuerungen beruhen u. a. auf dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und dem neuen Mieten Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Diese Gesetze bringen erstmalig einheitliche Regeln für Indexierung, Befristung und Wertsicherung, auch im bislang kaum geregelten freien Mietzins-Segment.
Mietpreisbremse für alle Mietformen
Mietzinserhöhungen dürfen nur noch einmal pro Jahr stattfinden
Mietzinserhöhungen sind ab 2026 einmal jährlich zulässig, immer ab dem 1. April. Dies gilt selbst dann, wenn Verträge abweichende Stichtage vorsehen.
Für die Berechnung ist auf den vollen Monat des Vertragsabschlusses, nicht auf den Mietbeginn abzustellen. Ausgangspunkt bei Altverträgen ist die letzte wirksame Erhöhung.
- Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.
- Genossenschaftswohnungen,
- bei denen der Mietzins nach den Vorschriften des Richtwertgesetzes geregelt ist.
- wo ein angemessener Mietzins zulässig ist (nach vorzeitiger Rückzahlung von Fördermitteln nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987).
- gefördert errichtete oder sanierte Wohnungen für die Dauer der Förderung.
Die neue Inflationsgrenze: 3% + 50% des übersteigenden Werts
Wenn die Inflation über 3 % liegt, darf der übersteigende Teil nur zu 50 % an die Mieter*innen weitergegeben werden. Beispiel: Bei 6 % Inflation ist ein Anstieg um max. 4,5 % zulässig. Das neue Valorisierungsmodell gilt sowohl für neue als auch bereits bestehende Mietverträge.
- für freie Wohnmietverhältnisse (mit Ausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern)
- für bestehende Wohnungsmietverträge
- nicht kraft Gesetzes für Geschäftsraummieten (Anwendung nur bei ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung)
- 2026: max. +1 %
- 2027: max. +2%
- ab 2028: Angleichung an allgemeines Valorisierungsmodell (3 %-Schwelle + 50 % Regel)
Neue Regeln zur Indexierung & Wertsicherung
Künftig ist nur noch eine Indexanpassung pro Jahr zulässig. Die früheste Möglichkeit einer Mietzinserhöhung ist der 1. April des Jahres – ein zentraler Punkt zur besseren Planbarkeit.
Bei Geschäftsraummieten muss der verwendete Index ausdrücklich vertraglich vereinbart werden (z. B. VPI, Baukostenindex). Fehlt dies, greift eine gesetzliche Rückfallregelung. Die Betriebsausgaben können weiterhin pauschal als Prozentsatz der Umsätze ermittelt werden.
Mindestbefristung wird von 3 auf 5 Jahre verlängert
Ab 1. Jänner 2026 gilt eine Mindestbefristung von 5 Jahren – sowohl für Neuverträge als auch für (stillschweigende) Verlängerungen.
Ausnahme: Vermieter*innen, die keine Unternehmer*innen sind (hier bleiben weiterhin 3 Jahre möglich).
Diese Änderung soll kurzfristige Kettenbefristungen reduzieren und stabile Vertragsverhältnisse fördern.
Bessere Möglichkeiten zur Rückförderung überhöhter Mieten
Die Reform schafft mehr Rechtsklarheit bei unzulässigen Wertsicherungsvereinbarungen und erleichtert die Rückforderung zu viel bezahlter Miete. Zu viel bezahlte Mieten aufgrund unwirksamer Wertsicherungsklauseln können künftig maximal fünf Jahre rückwirkend zurückgefordert werden – außer die Klausel ist nachweislich missbräuchlich.
Auswirkungen auf Unternehmen & Geschäftsraummieten
- Index muss vertraglich eindeutig definiert werden
- Rückfallregel bei fehlender Indexvereinbarung
- Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch hier, außer es wird ausdrücklich anderes vereinbart
Für Unternehmen bedeutet das mehr Planungssicherheit – allerdings auch erhöhten Anpassungsbedarf bei bestehenden Verträgen.
Wie wir Sie unterstützen
Die Mietrechtsreform 2026 hat erhebliche steuerliche, buchhalterische und finanzielle Auswirkungen – sowohl für Vermieter*innen, Hausverwaltungen als auch Unternehmen mit gemieteten Immobilien.
- Überprüfung von Indexklauseln, Wertsicherung & Befristungen
- Anpassung an neue gesetzliche Vorgaben
- Vermeidung späterer Haftungsrisiken
Wir helfen Ihnen, korrekte vertragliche Parameter einzurichten, damit Mieten und Betriebskostenabrechnungen rechtssicher bleiben.
- Planung der Mietentwicklung unter jährlicher Deckelung
- Auswirkungen auf Kostenstellen, Jahresbudgets und Liquidität
- Betriebskosten & Abschreibungen korrekt abbilden
Besonders wichtig für Betriebe mit mehreren Filialen oder großen Büroflächen.
- korrekte Verbuchung rückgezahlter Mietanteile
- steuerliche Behandlung von Rückforderungen
- Prüfung historischen Mietanpassungen
- Erstellung einer rechtskonformen Dokumentation von Mieterhöhungen
- korrekte Ermittlung zulässiger Indexanpassungen
- steuerliche Berücksichtigung von Modernisierungen
Die Mietrechtsreform 2026 ist die umfangreichste Änderung seit Jahren – sie betrifft alle, die Wohn- oder Geschäftsimmobilien mieten oder vermieten.
Steuerliche und buchhalterische Begleitung ist essenziell, um rechtssichere, transparente und finanzielle stabile Entscheidungen zu treffen.
Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Kennenlernen.
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